Строительство объекта «под ключ»

Термин строительство объекта «под ключ» официально закреплен Декретом №7, вступившим в силу с 26 февраля 2018 года.

Функции сторон, заключающих договор на строительство объекта «под ключ»

Согласно определению термина строительство объекта «под ключ» в функции Генподрядчика входит:

1. получить исходную и разрешительную документацию;
2. обеспечить выполнение работ по проектированию и строительству;
3. выполнить часть функций заказчика по управлению строительством, переданных ему на основании договора;
4. обеспечить выполнение пусконаладочных работ, работ по приемке объекта в эксплуатацию и передаче его Заказчику.

Функции, которые относятся к компетенции Заказчика (при выполнении которых не требуется получение аттестата соответствия Заказчика):

1. принятие решения о строительстве объекта;
2. утверждение проектной документации;
3. обеспечение финансирования объекта строительства и контроля за расходованием средств, направляемых на его финансирование;
4. принятие решения о консервации незавершенного объекта строительства, о продлении срока строительства объекта;
5. утверждение состава приемочной комиссии и акта приемки объекта строительства в эксплуатацию.

Таким образом, Генподрядчик при строительстве объекта «под ключ» выполняет и оказывает Заказчику полный комплекс работ и услуг, за исключением осуществления функций компетенции Заказчика.

Правила и особенности заключения договора на строительство объекта «под ключ»

Договор на строительство объекта «под ключ» должен заключаться с учетом:

• результатов проведения соответствующей процедуры закупки (в случае если ее проведение требуется);
• норм НЗТ 8.01.00-2014¹, регламентирующих формирование стоимости проектных и изыскательских работ и авторского надзора, а также Правил № 297² — в части определения их порядка выполнения, приемки и оплаты;
• требований Положения № 1553³ — для правильного формирования стоимости строительных работ — и Правил № 1450⁴ в части установления договорных отношений на строительство объекта, а также приемки и оплаты выполненных работ;
• Постановления № 4⁵ и Инструкции № 18⁶ в части определения стоимости отдельных инженерных услуг или выполнения отдельных функций Заказчика, передаваемых Генподрядчику, а также условий их приемки и оплаты.

Таким образом, стороны могут заключать «смешанный договор», в котором будут содержаться элементы различных договоров. Отношения сторон в данном случае будут регулироваться в соответствующих частях НПА, перечисленными выше. Договор считается заключенным, если определены предмет договора (в соответствии с комплексом работ/услуг, поручаемых Генподрядчику) и существенные условия, определяемые соответствующими НПА^2,4,6.

При поставке оборудования Генподрядчиком в договоре обязательно должны быть определены стоимость данного оборудования и сроки его поставки (график поставки оборудования на объект). В случае поставки материалов и оборудования Заказчиком, в договоре должен быть определен порядок их передачи (график поставки Заказчиком материалов и оборудования).

Право Генподрядчика на привлечение сторонних организаций для выполнения определенных функций, работ или услуг (н., специальных строительных и пусконаладочных работ, разработки проектно-сметной документации, ведения авторского надзора) в процессе строительства «под ключ» должно быть зафиксировано в договоре!

Обязательными приложениями к договору на строительство объекта «под ключ» являются:

• приложения, определяющие выполнение проектных и изыскательских работ, а также ведение авторского надзора²;
• приложения, определяющие производство строительных, монтажных, специальных, пусконаладочных работ⁴;
• форма акта оказания инженерных услуг;
• иные приложения по предложению каждой из сторон.

Ключевую роль, влияющую на результат финансовой деятельности Генподрядчика, играет тщательная разработка календарного плана, отражающего сроки выполнения проектных и изыскательских работ, и  графика производства работ, отражающего сроки строительства объекта. Именно качество составления данных графиков влияет на окончательную стоимость строительства объекта.

При заключении договора на строительство объекта «под ключ» Генподрядчик также принимает на себя обязательства по разработке проектно-сметной документации, прохождению государственной экспертизы проекта  и  ведению авторского надзора на объекте. В случае привлечения им аттестованной проектной организации на основании договора между ними, авторский надзор будет осуществляться проектной организацией. Важно учесть, что договор на ведение авторского надзора должен быть заключен после утверждения Заказчиком проектной документации и быть взаимоувязан по срокам и порядку осуществления надзора с договором на строительство объекта «под ключ».

Правила и особенности проведения подрядных торгов на строительство объекта «под ключ»

Подрядные торги на строительство объектов «под ключ» проводятся при наличии у их организатора разрешительной документации на строительство объектов, за исключением случаев, когда такая документации не требуется⁷.

Важно помнить, что при проведении подрядных торгов по объекту, финансируемому за счет бюджетных и приравненных к ним средств, необходимо проведение предварительного квалификационного отбора участников согласно перечню показателей, учитываемых в Постановлении №88⁷. Особую значимость имеет подтверждение участниками возможности осуществления требуемых для реализации объекта функций наличием соответствующих аттестатов и квалифицированных специалистов.

Однако следует учитывать, что участник подрядных торгов на строительство объекта «под ключ», обладающий аттестатом на выполнение функций Генподрядчика, вправе заключать договор на выполнение проектных и изыскательских работ, строительных и специальных работ, оказание инженерных услуг с другими организациями. Соответственно предквалификационная документация должна содержать порядок предоставления участниками данных по выполнению работ собственными силами (с приложением подтверждающих аттестатов соответствия) или с привлечением сторонних организаций.

В случае изъявления участником процедуры закупки согласия на разработку проектно-сметной документации собственными силами, он должен предъявить аттестат соответствия на разработку разделов проектной документации.

Таким образом, участнику подрядных торгов необходимо подтвердить способность выполнения заявленных организаторами в предмете процедуры закупки функций собственными силами либо указать на возможность привлечения аттестованных организаций с последующей передачей им на договорной основе отдельных обязанностей по договору.

Ссылки на использованные НПА:

1. НЗТ 8.01.00-2014 «Методические указания о порядке определения стоимости разработки документации проектного обеспечения строительной деятельности ресурсным методом”, утверждены приказом Минстройархитектуры от 13.06.2014 № 169

2. Правила заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством утверждены постановлением Совмина от 01.04.2014 № 297

3. Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утверждено постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553

4. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 «Об утверждении Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда»

5. Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4 «Об установлении перечня функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства и утверждении Инструкции о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта»

6. Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.05.2011 № 18 «Об утверждении Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве и признании утратившими силу нормативных правовых актов, отдельных структурных элементов постановлений Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь»

7. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31.01.2014 № 88 «Об организации и проведении процедур закупок товаров (работ, услуг) и расчетах между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов»