Как выбрать подрядчика?
Как обезопасить себя и выбрать надёжного Подрядчика – самый актуальный вопрос, стоящий перед каждым Заказчиком на пути осуществления успешного строительного проекта.
Данный вопрос важен не только для Заказчика, но и в целом является значимым для успешной реализации всего проекта, за которым стоят Подрядчик, Проектировщик, поставщики и многие другие участники. В большинстве случаев главными критериями при выборе Подрядчика являются цена и сроки. Качество и репутацию компании, за которой стоит надёжность реализации проекта, практически не берут в расчёт. Такой подход часто приводит к многочисленным судебным спорам, а в итоге к убыткам.
Для успешной реализации инвестиционных строительных проектов и исключения спорных ситуаций, исходя из нашего практического опыта, мы в «Хеликс Групп» разработали алгоритм выбора Подрядчика из 5 ключевых правил:
- Анализ рынка строительных компаний.
- Формирование портфеля потенциальных Подрядчиков.
- Детальное изучение компаний из портфеля потенциальных Подрядчиков.
- Предоставление проектно-сметной документации и получение коммерческих предложений.
- Оформление договора.
Далее разберём подробнее эти правила.
Анализ рынка строительных компаний
Мониторинг рынка заключается в том, чтобы изучить его текущее состояние – предоставляемые услуги и их качество, количество строительных компаний и их возможности, правовое регулирование строительства законодательством. Также мы рекомендуем провести консалтинг у опытных служб заказчика (инжиниринговые компании). Они дадут вам экспертное мнение, которое поможет сложить более широкую картину о предстоящем поле деятельности.
Если вы находитесь на предынвестиционной стадии проекта и ещё не приступили к разработке проектно-сметной документации, то рекомендуем вам рассмотреть возможность строительства «под ключ». Это уменьшит ваши риски и поможет добиться более слаженной работы и лучшего конечного результата.
С правовой стороной этого вопроса вы можете ознакомиться в нашей статье: Строительство объекта «под ключ»
Формирование портфеля потенциальных Подрядчиков
Далее при завершении анализа рынка мы рекомендуем вам выбрать претендентов на роль Подрядчика для вашего проекта. Рекомендуем вам исходить из их технических возможностей, экономической стабильности и строительного опыта.
Создайте список потенциальных Подрядчиков
Из всех потенциальных участников вам необходимо создать пул наиболее вызывающих доверие Подрядчиков, отсеяв сомнительные, мало опытные и экономически несостоятельные компании. Следует обратить внимание на предоставляемую информацию и насколько открыто компания её показывает – это реализованные и реализуемые проекты, отзывы, новости, история компании, аттестаты, контакты других заказчиков т.д.. Детально каждую компанию на данной стадии изучать нет необходимости, ведь целью является упрощённо выбрать подходящие по вышеуказанным показателям организации, отделив неподходящие компании.
В дальнейшем необходимо будет более тщательно исследовать компании из портфеля потенциальных Подрядчиков. Это может занять ваше время неэффективно, если вы внесли в этот список и сомнительные компании. Рекомендуемое количество от 5 до 10 компаний на данном этапе.
Детальное изучение компаний из портфеля потенциальных Подрядчиков
Теперь вам нужно качественно познакомиться с каждой компанией – изучить её кейсы, съездить на готовые объекты для осмотра их качества. Советуем вам связаться с бывшими заказчиками компании для получения комментариев по сотрудничеству с вашим потенциальным Подрядчиком и ознакомиться с экономической состоятельностью (отсутствие ареста на счетах компании, отсутствие судебных дел в качестве ответчика, задолженности по уплате налогов и т.д.) и технической компетенцией компании. Благонадежная компания предоставит телефоны своих Заказчиков, связавшись с которыми можно будет узнать их точку зрения о данной фирме. То же относится и к истории компании, которая должна быть прозрачной для вас, конечно же, при содействии самого Подрядчика.
Проверьте наличие необходимых разрешительных документов и рекомендательных писем
Отдельно мы хотим выделить необходимость наличия аттестатов, сертификатов и свидетельства о технической компетенции, как того требует законодательство, а также рекомендательных писем и отзывов, что твердо свидетельствует о пути развития компании, улучшении качества её работы и расширении технических навыков. Рекомендуем вам проверить действительность строительных допусков – сведения о категории аттестата соответствия и его сроке действия, перечень номеров квалификационных аттестатов и свидетельств о технической компетентности. Дополнительно можно обратить внимание на наличие актуальной информации на сайте и в социальных сетях в виде фото и видео материалов с реализуемых объектов и о внутренней жизни компании.
Ещё одним важным кирпичиком в построении вашего мнения перед конкурсом (тендером) о каждом Подрядчике служит проверка его правоспособности. Здесь вы можете использовать наиболее известные инструменты для этого. Например, запросить учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации или сделать выписку из ЕГР. Советуем вам проверить полномочия представителя Подрядчика — размер и иные критерии сделки, которые в праве совершать данный представитель, кто вправе дать согласие на совершение сделки и совершать сделки от имени компании. Для этого запросите у компании подтверждение полномочий о совершении данной сделки представителем Подрядчика. Оно должно быть заверено учредителями. Вы можете также изучить статус субъекта хозяйствования – на какой стадии ликвидации находится, сведения об управляющем и об имуществе должника.
В процессе вашего близкого знакомства с каждой компанией на данном этапе неминуемо в процессе общения будет показывать себя культура делового общения у Подрядчика. В неё входит и пунктуальность, и исполнительность, и тактичность, и в целом уровень делового этикета. Это служит серьёзным маяком для ориентации конкретной компании в вашем списке. Также мы рекомендуем посетить офис компании для личного знакомства с представителями потенциального Подрядчика. Это также даст вам информацию для общего анализа.
Предоставление проектно-сметной документации и получение коммерческих предложений
После тщательного подбора потенциальных Подрядчиков, к которым в ходе анализа у вас уже сложилось доверие, необходимо приступить к отправлению проектно-сметной документации для начала расчета ими стоимости, сроков и условий проведения строительно-монтажных работ.
При сопоставлении коммерческих предложений мы настойчиво предлагаем вам не делать акцент на практику выбора компании-подрядчика лишь на основе цены и сроков выполнения работ. Такая недальновидная тактика, нацеленная на получение финансовых сиюминутных выгод, приводит к негативным последствиям как в качестве результата, так и в его экономической отдаче в будущем. Вместо этого наряду с ценой и сроками требуйте серьёзного обоснования надёжности предоставленных расчетов (сметы или коммерческого предложения). Зачастую недобросовестные компании неоправданно демпингуют ценой и сроками в надежде позже при выполнении строительно-монтажных работ на объекте «добрать» до реальной стоимости проекта дополнительными работами. Надёжный же Подрядчик должен принять ответственность за своё предложение, ведь он изучил ПСД и рассчитал полную стоимость работ.
Примером здесь может служить строительство двух автосалонов всеми известным автомобильным дилером в нашей стране. Заказчик выбрал самого дешёвого Подрядчика, который недобросовестно понизил цену. Как следствие, оказался экономически несостоятельным уже в процессе выполнения СМР. И в следствии не смог завершить строительство до конца. Результатом стал долгострой, банкротство строительной компании и убытки Заказчика.
Для технически грамотной оценки предложений вам желательно иметь специалиста, разбирающегося в ценообразовании и технологиях строительного производства, или инжиниринговую компанию, которые смогут оценить техническое и кадровое оснащение компании. Это может в действительности оправданно оказать снижающее влияние на цену. Если такие ресурсы отсутствуют и вы решили самостоятельно проводить анализ предложений, то стоит провести опрос компаний, участвующих в конкурсе. Добросовестный Подрядчик должен давать простые и обоснованные ответы на любой вопрос. Аргументы должны быть понятны даже неспециалисту. Не должно быть заумных трудно понятных фраз, когда человек незнающий ответ на вопрос пытается таким образом показать Заказчику свою экспертность. У вас непроизвольно должно вызывать сомнение сильно отличающиеся стоимость и сроки между различными предложениями. К этому вы должны ввести критерии экономической надёжности компании и ее компетентности.
С актуальным порядком оформления актов выполненных работ вы можете ознакомиться в нашей статье: Новый порядок применения и оформления актов выполненных работ.
Оформление договора
При окончательном выборе Подрядчика или Подрядчиков естественным этапом является узаконивание и регламентирование последующих отношений путём подписания договора. И здесь также есть знаки, которые способны еще больше пролить свет на выбранную вами компанию. Каждый опытный Подрядчик понимает риски свои и Заказчика и старается максимально прописать их в договоре, чтобы при возникновении спорных ситуаций они разрешались путём обращения к договору.
Договор – это тот этап, который проверяет благожелательность обоих сторон ещё до начала работ
У некоторых Заказчиков вызывает сомнения большой договор, будто чем он больше, тем вероятнее в нем есть подвох. Но как раз наоборот стоит остерегаться небольших контрактов, которые никак чётко не расставляют роли договорных отношений. Права, обязанности, роли, сроки и ответственность всех участников договора должны соответствовать требованиям проекта. Условия договора должны быть сформулированы чётко и недвусмысленно. Всё это позволяет избегать конфликтных ситуаций, ясно распределяя функции каждого участника.
В любом бизнесе присутствуют риски и также в строительстве их немало. По этой причине от грамотного распределения и управления рисками будет создаваться доверие между сторонами. Чем лучше прописаны все условия, тем легче управлять строительным процессом и инвестиционным проектом, а, как следствие, добиваться лучшего экономического результата.
Советуем вам изучить монографию Адрианы Спасовой «Инструменты строительных контрактов для управления рисками и ценой». Книга была издана при правовой и организационной поддержке адвокатского бюро Лекс Торре и строительной компании Хеликс Групп. Применение находящихся в данной книге инструментов поможет, как Подрядчику, так и Заказчику здраво определять, закладывать и распределять риски.
Об инструментах строительных контрактов для управления рисками и ценой рекомендуем ознакомиться со статьей на сайте «Союза строительных компаний». Также вы можете приобрести её для подробного изучения.
Выведенные правила основаны на многолетнем опыте работы нашей компании на строительном рынке. Это позволило нам сформулировать 3 главных принципа в нашей работе – результат, репутация и развитие. Все это способствует соответствовать «Хеликс Групп» всем ключевым критериям.
А какими вы видите главные правила для выбора Подрядчика?
