Экономика строительного проекта офиса «под ключ»
В начале 2021 года мы реализовали проект офиса «под ключ». На его примере мы разберём:
- Подход к экономике и рискам таких проектов;
- Удельный вес разделов работ по стоимости и величина дополнительных работ;
- Преимущества договора «под ключ» для Заказчика и Подрядчика.
Экономика и риски проектов «под ключ»
Термин строительство объекта «под ключ» официально закреплен Декретом №7. Он вступил в силу с 26 февраля 2018 года. Согласно нему, при строительстве объекта «под ключ» Генподрядчик выполняет и оказывает Заказчику полный комплекс работ и услуг, в том числе технический надзор. Исключение — осуществление функций компетенции Заказчика.
«Условия контракта проектов, выполненных «под ключ» — подавляющее большинство рисков, связанных с выполнением инвестиционно-строительного проекта в целом, несёт Подрядчик»
Адриана Колева Спасова «Инструменты строительных контрактов для управления рисками и ценой»
Влияние распределения ответственности на стоимость проекта подобно сообщающимся сосудам. Чем больше вы, как Заказчик, возлагаете рисков на другую сторону, тем больше будет стоимость реализации. Но в итоге разумное, сбалансированное распределение рисков между Подрядчиком и Заказчиком приводит к самой низкой общей стоимости завершённых проектов.
Это отлично иллюстрирует инфографика выбора формы контракта по FIDIC:
Форма реализации строительных проектов, когда Заказчик берёт на себя основные риски и занимается координацией этапов проекта сам. Она встречается в подавляющем большинстве. Без профессиональной службы Заказчика основные риски проявляют себя – некачественная ПСД, выбор недобросовестных подрядчиков, дополнительные работы, «недоделки» финального результата и т.п.
При форме контракта «под ключ» Подрядчик несёт всю ответственность за большинство рисков. Экономически это должно закладываться с учётом форс-мажоров, которых нету при подряде на отдельные работы. Это должно вознаграждаться премией за риск. Например, различного рода «доделки» вне процентовок, множественные согласования, пуско-наладочные работы и помощь в адаптации помещения при эксплуатации.
Инфографика удельного веса строительных разделов в стоимости проекта
Мы составили круговую диаграмму, которая разбита по разделам проекта. Она показывает процентное соотношение стоимости раздела от общей стоимости работ для Заказчика (для увеличения — кликните по изображению).
Круговая диаграмма соотношения стоимости работ по разделам в укрупнённом разделе «Сети» (для увеличения — кликните по изображению).
В процессе реализации проекта по желанию Заказчика были внесены изменения, которые повлекли дополнительные работы. В процентном соотношении от итоговой стоимости проекта они составили 10,16%. Дополнительные работы не являются исключительным претендентом. Ведь строительство — это отрасль с большой неопределённостью даже при проектах «под ключ». Всегда могут быть внешние обстоятельства или изменения со стороны Заказчика.
Для отдельных проектов с большой неопределённостью при прогнозировании стоимости проекта существует метод открытой цены.
Преимущества договора «под ключ» для Заказчика и Подрядчика
Обсуждая выбор формы контракта, Заказчик должен решить какими рисками он может управлять, учитывая свой аппетит и свои возможности. Чем большим количеством рисков управляет Заказчик, тем меньше будет первоначальная цена контракта.
Согласно статистике, для традиционных контрактов при завершении проекта естественным будет повышение цены в среднем на 9% по отношению к первоначальной цене контракта. Цена контракта «под ключ» всегда больше, чем контракта с приблизительной или твёрдой ценой на более чем 15%. Заказчик оплачивает премию за риски, которые могут и не проявится.
Преимущества контракта «под ключ» для Заказчика:
- Более качественный и целостный результат;
- Меньше риски реализации проекта;
- Более точный срок производства работ;
- Меньше нагрузка на Заказчика или его службу;
- Чёткое распределение ответственности между сторонами.
Преимущества контракта «под ключ» для Подрядчика:
- Возможность эффективнее спланировать ход строительства в целом;
- Уменьшение строительных рисков;
- Устранение ошибок проектирования;
- Премия за риск, который может не состояться.
Когда уверенность в цене, качестве и сроке имеет существенное значение и Заказчик готов платить больше и не вмешиваться в работу Подрядчика — тогда выбирается контракт «под ключ».
